PLANEJAMENTO FINANCEIRO PARA FINANCIAMENTOS DE LONGO PRAZO

   Em nossa experiência profissional temos notado a crescente demanda por questionamentos por parte tanto de pessoas naturais quanto de organizações empresariais em relação a contratos de financiamentos e de investimentos de médio e longo prazo. E as dúvidas quase sempre estão relacionadas aos encargos financeiros.

   Falar que a taxa de juros e a carga tributária no Brasil são muito elevadas não é novidade para ninguém. Trata-se de uma realidade, um fardo a ser carregado por todos os cidadãos brasileiros economicamente ativos. Infelizmente, sempre que necessitamos de algum financiamento, somos abrigados a aceitar as regras impostas.

   Todavia, podemos minimizar ou até mesmo evitar algumas vezes tal situação, bastando para tanto colocarmos em pratica o tal planejamento financeiro, ou seja, fazer uma projeção das possibilidades de manutenção do compromisso assumido com o financiador/investidor.

   Se lidar com esses cálculos isso muitas vezes parece difícil, vamos dar alguns exemplos que podem facilitar a compreensão e ser úteis na aplicação prática do seu caso. 

   Observe cada um dos três mapas de planilhas financeiras, simulando cada um uma situação diferente da evolução do financiamento, conforme segue:

1) Na primeira situação temos um financiamento de R$ 100.000,00 a ser pago em 120 meses ou 10 anos a uma taxa de juros anual de 12%, sendo projetada uma taxa de correção do saldo devedor do capital de 10.96%, e o reajustamento do salário e/ou rendimento do financiado nulo, ou seja, constante do inicio ao final do contrato.

2) Na segunda situação, mantendo os mesmo dados do item acima, vamos agregar uma taxa de reajustamento de seu salário de 5,85% ao ano.

3) No terceiro exemplo, também mantendo os mesmo dados, o índice de reajustamento do salário e do saldo do capital financiado passa a ser de 10,96% ao ano.

   O objetivo é verificar, através de análise de fluxo de caixa, se o financiado vai ter condições de devolver ao financiador o capital emprestado e/ou investido com o acréscimo financeiro estipulado dentro do prazo pactuado. Para tanto, após analise dos demonstrativos abaixo, temos que projetar a nossa evolução de rendimento em particular, ou seja, se assalariado, a expectativa de reajuste salarial, aumentos reais, promoção de cargo, etc. Se profissional liberal, honorários, aumento da carteira de clientes, etc... Resumindo, projetar o seu caso em particular, porém sem esquecer a situação macro de nossa economia, na que tudo pode acontecer, inclusive todas as nossas projeções ficarem muito aquém ou além.

DADOS DO CONTRATO

VALOR FINANCIADO

100.000,00

SALÁRIO INICIAL

 

  5.000,00

TAXA DE JUROS ANUAL

12%

IND POUP PROJETADA

10,96%

QTD. PARCELAS :

120,00

IND CORR SALARIAL

0,00%

DATA BASE :

 

01/03/2006

SALÁRIO FINAL

 

 

  5.000,00

VENC. CONTRATO :

01/03/2016

COMPR RENDA FINAL

79,19%

NUM

VENCTO.

VALOR PREST.

SALDO DEV.

SALARIO ATUAL

VALOR JUROS

VALOR AMORTZ

SALDO TOTAL

0

SALDO INICIAL

 

 

 

R$ 100.000,00

1

01/04/2006

    1.411,65

  100.415,89

  5.000,00

       957,14

       454,51

28,23%

13

01/04/2007

    1.566,36

  104.982,60

  5.000,00

    1.001,52

       564,85

31,33%

25

01/04/2008

    1.738,03

  108.486,88

  5.000,00

    1.036,07

       701,96

34,76%

37

01/04/2009

    1.928,51

  110.432,89

  5.000,00

    1.056,15

       872,36

38,57%

49

01/04/2010

    2.139,87

  110.178,34

  5.000,00

    1.055,75

    1.084,13

42,80%

61

01/04/2011

    2.374,39

  106.896,12

  5.000,00

    1.027,10

    1.347,30

47,49%

73

01/04/2012

    2.634,62

    99.526,22

  5.000,00

       960,27

    1.674,35

52,69%

85

01/04/2013

    2.923,36

    86.715,68

  5.000,00

       842,57

    2.080,79

58,47%

97

01/04/2014

    3.243,75

    66.743,59

  5.000,00

       657,85

    2.585,90

64,88%

109

01/04/2015

    3.599,26

    37.427,45

  5.000,00

       385,63

    3.213,62

71,99%

120

01/03/2016

    3.959,26

            0,00

  5.000,00

         37,22

    3.922,05

79,19%

TOTAL

 

  296.652,71

 

 

  102.993,00

  193.659,70

 

 

DADOS DO CONTRATO

VALOR FINANCIADO

100.000,00

SALÁRIO INICIAL

 

  5.000,00

TAXA DE JUROS ANUAL

12%

IND POUP PROJETADA

10,96%

QTD. PARCELAS :

120,00

IND CORR SALARIAL

5,85%

DATA BASE :

 

01/03/2006

SALÁRIO FINAL

 

 

  8.829,75

VENC. CONTRATO :

01/03/2016

COMPR RENDA FINAL

28,12%

NUM

VENCTO.

VALOR PREST.

SALDO DEV.

SALARIO ATUAL

VALOR JUROS

VALOR AMORTZ

SALDO TOTAL

0

SALDO INICIAL

 

 

 

R$ 100.000,00

1

01/04/2006

    1.406,12

      100.417,67

  5.000,00

        953,39

       452,73

28,12%

13

01/04/2007

    1.488,40

      105.980,23

  5.292,59

     1.059,56

       428,85

28,12%

25

01/04/2008

    1.575,50

      111.792,33

  5.602,29

     1.117,72

       457,78

28,12%

37

01/04/2009

    1.667,69

      117.850,20

  5.930,12

     1.178,35

       489,34

28,12%

49

01/04/2010

    1.765,28

      124.145,34

  6.277,13

     1.241,38

       523,90

28,12%

61

01/04/2011

    1.868,58

      130.663,27

  6.644,45

     1.306,66

       561,92

28,12%

73

01/04/2012

    1.977,92

      137.381,74

  7.033,27

     1.373,98

       603,95

28,12%

85

01/04/2013

    2.093,66

      144.268,69

  7.444,83

     1.443,02

       650,65

28,12%

97

01/04/2014

    2.216,18

      151.279,56

  7.880,48

     1.513,35

       702,83

28,12%

109

01/04/2015

    2.345,86

      158.353,99

  8.341,62

     1.584,37

       761,49

28,12%

120

01/03/2016

    2.483,14

      164.758,99

  8.829,75

     1.648,87

       834,26

28,12%

TOTAL

 

  220.999,69

 

 

   149.401,01

    71.598,68

 

 

DADOS DO CONTRATO

VALOR FINANCIADO

100.000,00

SALÁRIO INICIAL

 

  5.000,00

TAXA DE JUROS ANUAL

12%

IND POUP PROJETADA

10,96%

QTD. PARCELAS :

120

IND CORR SALARIAL

10,96%

DATA BASE :

 

01/03/2006

SALÁRIO FINAL

 

 

  14.023,50

VENC. CONTRATO :

01/03/2016

COMPR RENDA FINAL

28,23%

NUM

VENCTO.

VALOR PREST.

SALDO DEV.

SALARIO ATUAL

VALOR JUROS

VALOR AMORTZ

SALDO TOTAL

0

SALDO INICIAL

 

 

 

R$ 100.000,00

1

01/04/2006

    1.411,65

  100.415,89

    5.000,00

       957,14

       454,51

28,23%

13

01/04/2007

    1.566,36

  104.982,60

    5.547,98

    1.001,52

       564,85

28,23%

25

01/04/2008

    1.738,03

  108.486,88

    6.156,02

    1.036,07

       701,96

28,23%

37

01/04/2009

    1.928,51

  110.432,89

    6.830,70

    1.056,15

       872,36

28,23%

49

01/04/2010

    2.139,87

  110.178,34

    7.579,32

    1.055,75

    1.084,13

28,23%

61

01/04/2011

    2.374,39

  106.896,12

    8.409,98

    1.027,10

    1.347,30

28,23%

73

01/04/2012

    2.634,62

    99.526,22

    9.331,68

       960,27

    1.674,35

28,23%

85

01/04/2013

    2.923,36

    86.715,68

  10.354,40

       842,57

    2.080,79

28,23%

97

01/04/2014

    3.243,75

    66.743,59

  11.489,21

       657,85

    2.585,90

28,23%

109

01/04/2015

    3.599,26

    37.427,45

  12.748,38

       385,63

    3.213,62

28,23%

120

01/03/2016

    3.959,26

            0,00

  14.023,50

         37,22

    3.922,05

28,23%

TOTAL

 

  296.652,71

 

 

  102.993,00

  193.659,70

 

 

 

Analisando as planilhas acima, chegamos às seguintes conclusões:

   Na primeira situação, vemos que tais condições tornam o contrato inviável. Já no término do primeiro ano do financiamento o percentual de comprometimento da renda do financiado vai ficando elevado. Estudos demonstram que o ideal é comprometer no máximo 30% da renda bruta; assim, é fácil perceber que, em termos de projeção, não haverá condições de pagamento integral deste financiamento, pois o percentual chega a 79% da renda;

   Na segunda projeção, temos uma equiparação com a renda, pois o financiado tem reajustamento de seu salário na ordem de 5,85% anual, mantendo assim constante o seu percentual de comprometimento de renda. Porém, ao final do contrato ainda restaria um saldo devedor de R$ 164.758,99, pois o seu reajuste foi inferior ao do saldo devedor do capital financiado, ficando também inviabilizado.

   Somente na terceira simulação há viabilidade econômico-financeira, pois os reajustes são idênticos tanto para saldo devedor como para renda do financiado. Assim, um salário e/ou rendimento inicial de R$ 5.000,00 teria que chegar ao final do contrato em R$ 14.023,50. Este seria o nosso PONTO DE EQUILÍBRIO.

   Os percentuais apresentados e utilizados nos exemplos acima se referem à taxa acumulada dos índices da caderneta de poupança nos últimos 10 anos (182,91%) e da média apresentada nos reajustamentos pelo Plano de Equivalência Salarial - PES. Estas são as regras mais comumente utilizadas nos contratos de financiamento imobiliário de longo prazo para pessoa física pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Porém, tais regras podem ser aplicadas para qualquer modalidade de financiamento.



CONCLUSÃO:

   Não tenho a intenção de apresentar neste pequeno exemplo uma projeção científica baseda em estudos macroeconômicos, até por que não é esta minha formação. Mas creio que é fundamental alertar que podemos, sim, de forma simples, antecipar e evitar algumas "dores de cabeça", para depois não ficar apenas reclamando dos bancos e instituições financeiras em geral. É só verificar que a taxa de juros não foi alterada, foi mantida a taxa que concordamos desde o inicio do contrato. Faço tal observação por ser bastante comum alguns clientes exatamente nesta situação alegarem que o financiador cobrou juros excessivos, extorsivos, que é um roubo, etc., quando na verdade ele (a) nem ao menos sabia que o contrato previa clausula de reajustamento do saldo devedor e/ou da prestação por um índice que, no nosso exemplo, é a poupança.

   O que ocorre é que no momento em que incorpora a taxa de inflação convencionada, objetiva garantir o retorno ao investidor/financiador a taxa de juros contratada. Daí se convencionou chamar tal taxa de Juros Reais e, quando somada ao indexador, de Juros Efetivos. Veja que no nosso exemplo a Taxa Interna de Retorno (TIR) para o financiador foi de 24,27 %, porém não houve aumento da taxa contratual, que continua sendo de 12% ao ano. Diante de tal situação, talvez fosse melhor negociar uma taxa pré-fixada um pouco mais alta, mas tendo mais segurança de seu cumprimento.

   Por fim, como cidadãos economicamente participantes e ativos, temos que nos empenhar na redução da taxa de juros, bem como na diminuição da carga tributária. O exemplo acima deixa claro que a inflação é um grande mal a ser combatido sem trégua. Sem ela, não haveria necessidade de corrigir saldo devedor e prestações a pagar.

ROBERTTO ONOFRIO
CRC 49.568

 

OM ASSESSORIA EMPRESARIAL - Rua Edmundo Bitencourt, 77 sala 401 - PORTO ALEGRE - RS - Fone (51) 3221-7823